“雙十一”的電商大戰如火如荼，人們也由此關(guān)注到背后的物流地產(chǎn)租金和售價(jià)的快速上升。實(shí)際上，物流倉儲物業(yè)租金上漲的背后，是國內外金融資本正在大規模流入這一領(lǐng)域，推動(dòng)了倉儲用地需求的在短期內快速上升。

上海作為重多電商企業(yè)的必爭之地，物流地產(chǎn)價(jià)格正在不斷上漲。作為長(cháng)江經(jīng)濟帶的“龍頭”和黃金水道的出?？?，在未來(lái)的三到五年時(shí)間內，上海倉儲物業(yè)的開(kāi)發(fā)有望迎來(lái)“黃金時(shí)代”。

如今，物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為炙手可熱的產(chǎn)業(yè)。黑石、凱雷、平安等金融大鱷對用于倉儲、物流功能的開(kāi)發(fā)項目和土地虎視眈眈，開(kāi)始對物流地產(chǎn)加大投入。

戴德梁行董事、中國區工業(yè)和物流地產(chǎn)部主管蘇智淵表示，物流地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)主體有三類(lèi)。第一類(lèi)是專(zhuān)業(yè)性開(kāi)發(fā)商；第二類(lèi)往往是從房產(chǎn)行業(yè)上下游轉換而來(lái)，如物流企業(yè)轉型或者商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擴大業(yè)務(wù)范圍；第三類(lèi)是純粹的政府行為。而上海正是這三類(lèi)物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體的必爭之地。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，金融資本在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的全面布局，將助推上海倉儲用地價(jià)格上漲，而對于在上海擁有大片倉儲用地的上市公司而言，其土地資源的價(jià)值正面臨重估。

金融資本布局物流地產(chǎn)

蘇智淵分析認為，早期物流地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)主要由外資主導，目前海外金融資本仍然是物流地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。日前，三年前曾退出中國市場(chǎng)的黑石卷土重來(lái)，在首只針對亞洲的房地產(chǎn)基金即將到達籌資上限的時(shí)候，黑石又將推出130億美元的超大地產(chǎn)基金。

蘇智淵分析，目前投資這一領(lǐng)域的外資主要分為兩類(lèi)，一類(lèi)是主業(yè)為物流倉儲物業(yè)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，在上海的代表是美國物流巨頭普洛斯公司；另一類(lèi)是有海外物流地產(chǎn)運作經(jīng)驗的投資商。海外資本的投資模式主要有兩種，一是直接投資開(kāi)發(fā)，通過(guò)出售或者出租物流地產(chǎn)來(lái)獲取收益；另一種是采取“售后回租”模式，外資收購廠(chǎng)房后再回租給國內企業(yè)，國內企業(yè)可以獲得資金用于擴大業(yè)務(wù)范圍，外資則通過(guò)這一方式加快入市的步伐。

蘇智淵告訴記者，近年來(lái)，中國物流地產(chǎn)發(fā)生了巨大變化。阿里投資千億元于菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò )建立自己的物流體系；萬(wàn)科在行業(yè)銷(xiāo)售低迷時(shí)宣布進(jìn)軍物流地產(chǎn)；萬(wàn)通新創(chuàng )則通過(guò)私募基金的方式運作物流地產(chǎn)……而上海作為中國的金融中心，勢必成為這些企業(yè)的必爭之地。

不過(guò)在他看來(lái)，和國際專(zhuān)業(yè)的物流地產(chǎn)投資商相比，內資在這一領(lǐng)域才剛剛起步。目前，在物流地產(chǎn)市場(chǎng)有所斬獲的國際工業(yè)地產(chǎn)商普遍都有成熟的融資模式，這些企業(yè)的資本后盾就是房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），比如工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯就是一個(gè)整體上市的開(kāi)放型REITs，擁有通暢的國際融資渠道，這點(diǎn)是目前國內資本并不具備的。

由于政策受限導致融資渠道不成熟，目前國內很多物流地產(chǎn)投資商無(wú)法利用公開(kāi)渠道進(jìn)行前期融資，只能通過(guò)私募等非公開(kāi)渠道做融資，這使得很多物流地產(chǎn)投資規模沒(méi)有辦法在短期內迅速擴大。蘇智淵表示，目前內資主要的投資方式是通過(guò)成立運營(yíng)團隊購進(jìn)土地，再嫁接給海外基金，持有一段時(shí)間后轉賣(mài)給其他投資者完成資金回流。

但是，內資也有外資無(wú)可比擬的優(yōu)勢?？硕鹧芯恐行难芯靠偙O薛建雄表示，“內資在降低運營(yíng)成本方面有比較大的優(yōu)勢，他們還可以通過(guò)政府招商引資來(lái)獲取稅收返還等優(yōu)惠政策，從而拿到更低價(jià)格的工業(yè)用地?！币虼瞬糠滞赓Y紛紛選擇和內資合作，此前美國凱雷集團就牽手上海宇培，在常州投資建設電商產(chǎn)業(yè)園。

上海物流用地價(jià)格看漲

受電商快速發(fā)展等因素影響，最近五年間上海倉儲用地的投資價(jià)值已經(jīng)超過(guò)了住宅、商鋪和寫(xiě)字樓，成為最賺錢(qián)的不動(dòng)產(chǎn)投資資產(chǎn)。根據戴德梁行的統計，過(guò)去五年，上海優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)平均租金已連續18個(gè)季度上漲。

由于上海城市外擴難度大，土地資源非常緊俏，市面上出現了部分企業(yè)囤積土地等待升值現象。

蘇智淵認為，目前上海倉儲用地主要集中在各大工業(yè)開(kāi)發(fā)區，一手土地出讓數量在過(guò)去幾年中不斷下降。目前中國的物流地產(chǎn)更加市場(chǎng)化，越來(lái)越多的第三方開(kāi)發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)化運作，市場(chǎng)供需都呈現出蓬勃向上的發(fā)展態(tài)勢，地價(jià)或將持續上漲。目前上海倉儲用地的需求主要來(lái)自?xún)深?lèi)企業(yè)，一類(lèi)以擁有高附加值或者對土地價(jià)格不敏感的制造企業(yè)為主；第二類(lèi)是物流地產(chǎn)投資商，這類(lèi)地產(chǎn)商目前對倉儲用地的需求非常旺盛。

目前上海成片倉儲用地主要集中在郊縣，而市區內的零散土地主要集中在部分地方國企手中。

對此，蘇智淵分析稱(chēng)，目前上海地方國企持有的工業(yè)用地普遍存在兩大問(wèn)題，“一是土地零碎，不成規模，開(kāi)發(fā)利用難度較大；二是產(chǎn)權不清晰，很多地塊都屬于劃撥用地，無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)，一旦進(jìn)入招拍掛流程，最終歸屬不得而知。但目前部分國企已經(jīng)意識到這部分土地的潛在價(jià)值，目前資金想進(jìn)入該領(lǐng)域，但是企業(yè)的土地沒(méi)有市場(chǎng)化，產(chǎn)業(yè)鏈條沒(méi)能打通。一旦政府出臺對國企有利的，可以將土地進(jìn)行市場(chǎng)化的政策，那么將是一大利好消息?！?/p>

復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營(yíng)研究所所長(cháng)蔡為民認為，目前外環(huán)內的物流倉儲用地憑借其優(yōu)越的區位條件，擁有很大的升值空間，但是由于土地變性要求彌補的差價(jià)較高，因此很多企業(yè)將自有資產(chǎn)用于倉儲和辦公出租，未來(lái)這部分企業(yè)囤積的土地或將升值。

背后或存潛在風(fēng)險

除了電商企業(yè)對物流倉儲用地的旺盛需求外，造成上海倉儲用地價(jià)格大幅上漲的因素還有不少。

諸如萬(wàn)科、復星、綠地這樣的住宅類(lèi)開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始進(jìn)軍物流地產(chǎn)，平安等金融機構同樣瞄準了物流地產(chǎn)市場(chǎng)，這些因素帶動(dòng)了倉儲用地總體需求的增加，不同程度促成了上海倉儲土地價(jià)格的上漲。而且，和住宅市場(chǎng)不同的是，物流地產(chǎn)領(lǐng)域已有大批外資大鱷提前布局。

大量資本逐利物流地產(chǎn)，或會(huì )導致一些潛在風(fēng)險。

近年來(lái)，物流地產(chǎn)的井噴態(tài)勢直接帶動(dòng)了上海倉儲用地價(jià)格的上揚。數據顯示，2008年至2014年第三季度期間，上海物流倉儲用地租金實(shí)現年均增長(cháng)8%，租金水平正在接近理性承受邊界。

蘇智淵認為，目前上海倉儲用地市場(chǎng)三到五年內呈現向好態(tài)勢，但隨著(zhù)大量資本進(jìn)入，可能會(huì )導致市場(chǎng)過(guò)熱，從而積蓄一定的風(fēng)險。

由于市場(chǎng)行情和宏觀(guān)經(jīng)濟運行情況的變化，倉儲用地價(jià)格的也存在變化周期，上一波行情是2000年到2008年，金融危機之后一兩年后走出低谷，而此波行情估計還有三到五年的發(fā)展趨勢，之后增速將會(huì )逐步放緩。

此外，蘇智淵還表示，從嚴格意義上來(lái)講，物流地產(chǎn)屬于倉儲用地，但是在實(shí)際操作過(guò)程中，工業(yè)用地和倉儲用地的界限比較模糊，隨著(zhù)產(chǎn)業(yè)融合程度的加深，部分企業(yè)因為自身功能需求，自建廠(chǎng)房不用于生產(chǎn)制造，而用于倉儲物流，雖然目前來(lái)講這種方式是可操作的，但是土地性質(zhì)的模糊可能會(huì )在將來(lái)給企業(yè)帶來(lái)麻煩。

物流地產(chǎn)股將被重估

復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營(yíng)研究所所長(cháng)蔡為民表示，受土地供給總量管制，各類(lèi)型土地的供給數量也存在一定配比，因此倉儲用地的供給數量是有限的。在持續政策支持下，目前土地投資熱度最高的當屬上海自貿區。

目前，自貿區內80%的土地為工業(yè)用地，而外高橋作為上海自貿區的地產(chǎn)大亨，土地儲備豐富，如果這些土地被用于倉儲物流設備，地塊的潛在價(jià)值巨大。

外高橋2013年年報披露，公司在自貿區已建物業(yè)325萬(wàn)平方米，在建物業(yè)建筑面積140萬(wàn)平方米，未建物業(yè)建筑面積384萬(wàn)平方米，同時(shí)其母公司外高橋集團還擁有外高橋保稅區500多萬(wàn)平方米土地儲備，子公司重點(diǎn)發(fā)展第三方物流和危險品物流，在保稅區內已經(jīng)擁有5.2萬(wàn)平方米的專(zhuān)業(yè)倉庫、1.5萬(wàn)平方米的露天堆場(chǎng)。

海通證券對外高橋的研報顯示，外高橋土地儲備超出市場(chǎng)預期，預計未來(lái)公司資產(chǎn)價(jià)值將顯著(zhù)受益自貿區地價(jià)重估。

由此可見(jiàn)，一旦企業(yè)在自貿區內擁有土地儲備，未來(lái)可作為倉儲設備使用，其公司價(jià)值極有可能看漲。類(lèi)似在自貿區內擁有土地的企業(yè)還有一些，諸如光明食品集團的控股公司海博股份擁有11萬(wàn)平方米土地，錦江投資擁有6000平方米土地，浦東金橋擁有1.78萬(wàn)平方米的倉儲土地。

在上海，與自貿區發(fā)展類(lèi)似的黃金地區還有臨港地區。臨港物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展蒸蒸日上，不少上市公司囤積的土地資產(chǎn)價(jià)值存在被低估的可能性。

浦東金橋大股東參與臨港開(kāi)發(fā)，在臨港地區有20萬(wàn)平方米土地儲備，而交運股份擁有臨港產(chǎn)業(yè)區港口發(fā)展有限公司35%的股權，后者在臨港擁有土地儲備。這些公司的股價(jià)走勢也被看好。

中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師蘇雪晶認為，從長(cháng)期來(lái)看，隨著(zhù)市場(chǎng)需求的增加，倉儲用地的價(jià)值具有很大的升值前景，對上海的物流地產(chǎn)概念股而言，其資產(chǎn)價(jià)值現在很有可能被低估。